【消防验收】商业地产消防验收之战

发布时间:2020-03-17 10:51:40

作为商业地产,无论是大型***还是社区商铺,其使用都比普通住宅受到更多的约束。商品房正式使用前,使用者应当继续办理营业执照、消防验收记录、环评等行政审批手续。这使得商业地产的租赁合同比住宅更为复杂。本文就消防验收管理事项对租赁合同的影响作了简单的说明。

作为商业地产,无论是大型还是社区商铺,其使用都比普通住宅受到更多的约束。商品房正式使用前,使用者应当继续办理营业执照、消防验收记录、环评等行政审批手续。这使得商业地产的租赁合同比住宅更为复杂。本文就消防验收管理事项对租赁合同的影响作了简单的说明。

1、 消防验收

一般来说,消防验收不仅包括消防验收,还包括备案和抽查。

根据法律规定,大型人员密集场所和国务院公安部门规定的其他特殊建设项目,必须进行消防验收。不属于上述建设项目的房屋,一般只需备案,由公安消防机构抽查。[footnoteref:1][1:根据《消防法》第十一条、第十三条***款的规定,大型人口密集场所和国务院公安部门规定的其他特殊建设项目,应当进行消防验收,其他建设项目由建设单位验收后报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构进行抽查。]

此外,俗称“一消”一般是指开发商在建筑竣工验收后,按照法律法规进行的消防验收“两消”一般是指使用人(一般是承租人)在房屋投入使用前进行的消防验收和记录。

大型人员密集场所等特殊建设项目,施工前应报公安消防机构消防设计审查,合格后方可施工。工程竣工后,向公安消防机构申请消防验收。验收合格的,由公安消防机构出具消防验收意见。[footnoteref:2][2:根据《消防法》第十一条、第十二条的规定,大型人员密集场所和国务院公安部门规定的其他特殊建设项目,建设单位应当将消防设计文件报公安机关消防机构审批。建设项目施工许可证审批部门未经依法审批或者审批不合格的,不得将施工许可证交给建设单位,发包人和建设单位不得施工;其他施工依法抽查不合格的项目,取得施工许可证后,应当停止施工。]

其他建设项目竣工后,应当向公安消防机构备案,公安消防机构应当进行抽查。在实际操作过程中,消防机构收到备案材料后,将安排时间进行检查。检验合格的,颁发《已投入使用、营业前公众聚集场所消防安全检验合格证》等证明文件。具体的文件名因地而异。

2、 消防验收对租赁合同的影响

通过查阅现有的公开判决文件,承租人往往在房屋未通过或消防验收不合格时,向法院主张合同无效,并要求出租人返还已付租金、赔偿损失或支付违约金。索赔依据为《合同法》第五十二条第(五)项:违反法律、行政法规的强制性规定;《消防法》第十三条第(二)项:未经消防验收或者消防验收不合格的;其他依法抽查不合格的建设项目,应当停止使用。

2004年3月4日,中央人民法院向中央人民法院发出《关于在消防验收不合格的情况下如何认定房屋租赁合同效力的函》。信中明确,出租《中华人民共和国消防法》第十条规定必须经公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,视为租赁合同无效;租赁合同所涉及的房屋未依法经公安消防机构验收的,人民法院不得以该房屋未通过消防验收为由宣告合同无效。

2009年9月1日,《中央人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》(以下简称《若干解释》)正式施行。《解释》第八条规定,租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定的,承租人解除合同的请求由法院批准。

中央法院于2013年4月8日撤销2004年3月4日的批复文件,原因是与多个解释存在冲突。

综上所述,2009年9月1日前,法院根据房屋是否属于必须经公安消防机构验收的房屋,基本确定了租赁合同的效力。也就是说,房屋需要消防部门验收的,验收不合格的,租赁合同无效,只需备案,一般不影响租赁合同的效力。2019年9月1日后,法院基本认定房屋是否通过消防检查不影响合同效力,即租赁合同有效。

根据《若干解释》第八条,房屋未通过消防验收的,法律赋予承租人代替出租人解除合同的权利。同时,参照朱延庆、天长国威物业管理有限公司对房屋租赁合同纠纷的有效判决,承租人在签订租赁合同后,发现房屋未通过消防验收,可以向法院申请解除合同,且不适合要求合同无效。

3、 消防验收不合格导致合同终止后的责任

法律明确赋予承租人在房屋未通过消防检查后终止租赁的权利。在现实生活中,出租人与承租人之间的纠纷大多是谁承担违约责任。

法院在审理此类案件时,往往会考虑由哪一方承担受理火灾的责任。根据法律规定,办理消防验收的主体是施工方,也就是说,“一火”是开发商,“二火”是装修工程的施工方,所以“二火”的责任主体一般是承租人。

1、“一消”不成的,租赁合同中没有明确的消防验收协议

一般来说,社区商业租赁合同对消防验收的相关条款没有明确规定,出租人(开发商)应承担“一次取消”的责任。承租人签订合同后,因房屋未通过“***注销”,无法办理相关营业执照。承租人主张解除合同,返还租金和租赁保证金,法院普遍予以支持。在承租人要求赔偿装修等损失时,法院通常会综合考虑双方的过错进行责任划分,即承租人知道房屋装修前未通过“***注销”,且存在一定的装修等损失过错,应当承担一定比例的损失。

2、“一次解除”不成立的,租赁合同约定出租人只承担合作义务

3、未通过“二次淘汰”的,合同不作特别约定或者出租人承担合作义务

如上所述,由于承租人自装修后需办理“二次淘汰”,承租人为建设项目施工单位,相应责任由承租人承担。在现实生活中,这些情形大多是承租人不支付租金,出租人起诉承租人要求承租人支付租金并承担相应的违约责任。此时,承租人仅为未通过“二次淘汰”或“房屋不符合消防验收条件”进行辩护。如果没有其他证据证明消防验收责任应由出租人承担或者出租人未履行配合义务,法院将支持出租人的诉讼请求。

4、如果“二次淘汰”失败,原因是出租人没有完成前期工作

在现实生活中,这些情况大多是在“一次淘汰”通过后,开发商或商业经营者(由业主委托管理或作为承租人整体租赁后转租)对房屋所在***进行整体装修,承租人还对租赁房屋进行装修。后来,由于出租人装修工程未完工或消防验收不合格,承租人不能通过“二次淘汰”。在这种情况下,一般出租人将通过“第一次取消”和“第二次取消”的责任将由承租人承担辩护。此时,承租人未办理“二次淘汰”是由于出租人的责任造成的举证责任。承租人举证责任不足时,一般承担败诉的风险。但协议不明确的,不排除法院要求出租人承担不影响承租人办理消防检查的装修工程证明责任的可能性。

四、结论

出租人和承租人都应在合同中明确房屋的现状,谁负责办理消防验收,避免发生纠纷。出租人在合同中声明房屋未通过“注销”、正在装修施工等房屋现状,仅承担配合办理材料送达行政审批窗口的义务的;承租人在合同中声明另一方办理“第一次注销”和“第二次注销”,以及出租人需要配合的事项。建议双方在签订合同前,与公安消防部门协商房屋消防事宜,了解详细情况,提前解决问题。

另外,如果双方在签订合同时只填写了合同中的预计面积,且预计面积与红线面积几乎相同【脚注:4】,双方应注意,一旦实际面积超过红线面积,装修(承租)方需办理消防验收,这将增加处理的难度和时间成本。[4] 根据《建设工程消防监督管理条例》第十三条的规定,有下列情形之一的,建设单位应当向公安机关消防机构申请对人口密集场所的消防设计进行审批:情节严重的,向建设项目竣工后出具消防设计审批意见的公安机关消防机构申请消防验收:(一)教育场所总面积在2万以上的建筑,展馆、公共展览馆、博物馆展览馆本文中的红线面积是指超过要求后必须验收的建筑总面积。]